6月27日，贝壳研究院发布《二手房市场半年报》，报告显示，5、6月贝壳50城二手房成交量连续环比增长，二季度二手房成交量环比增长约15%。“今年上半年，二手房市场低位修复，二手房价格接近底部，市场预期已经从底部回升。”考虑到二手房市场主要集中在一二线城市，二手房销售额同比降幅可能更大，比2021年下降20%。该机构同时指出，尽管5、6月份二手房市场出现了边际复苏，但当前市场成交量还处于较低的位置。贝壳研究院建议，未来政策工具包要进一步降低流通成本，促进二手房市场流通，比如加大信贷对换房改善的支持、进一步降低房贷利率、降低交易环节税费成本等。
机构：二手房不存在短期大跌的基础究竟是怎么一回事，跟随小编一起看看吧。
21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道
6月27日，贝壳研究院发布《二手房市场半年报》，报告显示，5、6月贝壳50城二手房成交量连续环比增长，二季度二手房成交量环比增长约15%。
“今年上半年，二手房市场低位修复，二手房价格接近底部，市场预期已经从底部回升。”据贝壳研究院推演，今年8月普通二线城市房价将迎来企稳，年底部分低能级城市房价企稳，预计下半年市场呈现逐月修复态势，同比降幅不断收窄。
具体到全年情况，贝壳研究院认为：“房企流动性风险叠加疫情冲击对房地产市场造成的缺口，在今年年内无法完全回补，但逐月修复的态势已确立。”
50城二手房成交连续2个月上涨
今年上半年，各城市因城施策，积极使用房地产调控政策工具箱，央行也于5月份下调了5年期LPR利率以及首套房贷款利率下限。在这些政策共同的影响下，市场预期得到提振，市场交易逐步恢复。
据贝壳研究院监测，5、6月贝壳50城二手房成交量连续环比增长，环比增幅分别为14%、25%，二季度二手房成交量比一季度增长约15%。
其中，核心城市群的市场复苏节奏较快、力度较大。尤其是长三角城市群，本身需求基本面良好，在上海疫情好转和政策支持下，南通、合肥等城市市场率先复苏；大湾区的深圳、东莞也在底部酝酿复苏的动力，环比增长势头比较明显。分城市看，太原、石家庄、贵阳上半年二手房成交量同比增长。
二手房价格接近底部。报告显示，6月以来贝壳50城周度二手房价格指数环比下跌0.3%，比5月份跌幅收窄。分城市看，绍兴、南京、南通、苏州等14城市环比上涨，广州、珠海与上月持平。从同比看，上半年北京、上海、泉州房价指数同比上涨，“部分城市房价同比跌幅开始收窄，表明房价正在接近底部。”
市场预期也从底部有所回升。报告指出，去年年底以来，贝壳50城二手房景气指数触底反弹，目前已处于荣枯线附近。上海处于景气扩张区间，表明短期房价将出现修复上涨。杭州、厦门、成都、合肥、大连、佛山、南昌、福州、东莞、广州等城市预期处于平稳区间。
贝壳研究院指出，强二线城市市场复苏的节奏和力度均领先。分城市来看，杭州、成都、南京、苏州等强二线城市调控放松后，二手房成交明显增长，政策效果持续性较强。郑州、兰州、哈尔滨等弱二线城市调控政策出台后，短期成交量增长但后期政策效果弱化，持续性较弱。
以郑州为例，3月1日郑州出台扶持政策，3月二手房成交环比增长超过100%，但后期效果乏力，4、5月成交量持续下降，6月“房票”新政出台带动新一轮住房需求释放，“房票”新政的效果仍有待观察。
除此之外，贝壳研究院带看量指数今年以来也在恢复上升，“预示着未来交易将进一步复苏。”该机构指出。
下半年市场将持续复苏
贝壳研究院认为，根据历史政策传导规律，市场复苏分为领头复苏、带动复苏和整体复苏三个阶段。第一阶段，领头复苏，即少数领头城市市场信心率先修复，成交量修复增长、价格止跌企稳；第二阶段，更多的城市跟进，出现量增价涨；第三阶段，修复传导至其他基本面较弱的城市。
“当前市场走到了复苏的第一阶段向第二阶段过渡时期，即强二线和一线城市领头修复，普通二线及以下城市预期仍在低位。”该机构判断，从2014-2015年市场复苏时间节奏看，第二阶段复苏在第一阶段约3个月之后，第三阶段在第二阶段约4个月之后。考虑到本轮下行出现房企流动性风险和疫情扰动风险，本轮市场第二、第三阶段修复所需时间可能更长，并且第三阶段修复只包括部分城市。据此推演，今年8月普通二线城市房价企稳，年底部分低能级城市房价企稳。
展望下半年，贝壳研究院预计，今年6-12月一线城市与去年同期销售额基本持平，二线和三线及以下城市同比略有下降，带动2022年全年一线、二线、三线及以下城市销售额同比降幅约9%、19%、14%，全国商品住宅累计销售额13.8万亿元，较2021年降幅15%。考虑到二手房市场主要集中在一二线城市，二手房销售额同比降幅可能更大，比2021年下降20%。
该机构同时指出，尽管5、6月份二手房市场出现了边际复苏，但当前市场成交量还处于较低的位置。二季度成交量较2020年、2021年同期分别下降32%、36%，上半年交易量比2020年、2021年同期下降6%和40%。“价格上涨的预期仍然不强，市场信心不足，新房市场的复苏力度比二手房还要偏弱。”贝壳研究院建议，未来政策工具包要进一步降低流通成本，促进二手房市场流通，比如加大信贷对换房改善的支持、进一步降低房贷利率、降低交易环节税费成本等。
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#“红五月”楼市开闸#
今年三月，各地楼市达到“小阳春”。但是这波“小阳春”与以往不同，此次“小阳春”的总体呈现“来得快、去得快”的特征。目前，各地二手房交易量再度下跌，因此，不少人疑惑三月份是二手房市场的“小阳春”还是“回光返照”？如今的二手房还能买吗？
其实，今年的三月份楼市“小阳春”来得快、去得快与疫情放开息息相关，放开后积聚的需求大量涌入市场，但是后续需求的接续能力较差。当下，中青年的购房需求和潜力较大，但是中青年也是收入受到影响较为严重的群体。因此，等到该部分群体收入有所稳定，或许楼市将还会回暖。
至于目前是否能够购买二手房，笔者认为，如果目前有相关的需求，并且能够找到与自身需求相匹配的房子，那么还是可以考虑购买的，毕竟现在国家针对二手房交易出台了许多政策。但是若是没有相关需求，只是盲目跟风，那么购房还是需要谨慎的。毕竟房子最终是用来住的，如果目前没有相关需求，没有必要掏空多个钱包去买一套房。
并且，购房人在购买二手房时仍需注意看以下五个方面：
一、看中介信息。二手房交易中，不论是卖方还是买方，都需要注意核实中介的信息。去年年底到目前为止，被假中介、黑中介骗钱、骗房的案例层出不穷。因此，进行二手房交易时尽量选择正规的中介公司，而非个人中介。如果不是房主本人直接出售，还要看代理人的身份证原件和授权委托书，核实代理人的名字是否和房主授权委托书上的受托人名字和身份证号是否完全一致。保险起见，要让对方提供公证授权委托，并且自己保留一份。另外，如果在交谈的过程中，发现卖房人以及中介本人的人品或者性格存在问题，那么购房前也需要三思。
二、注意看房产登记情况。房产证是证明出卖人是合法所有权人的核心凭证，要详细查看房产证上登记的面积、用途、房屋性质、共有权、抵押情况等。与此同时，购房人还需要到不动产登记部门进行核查，核实是否和房产证登记情况一致。如果购买的房产设定了抵押，则需要在合同中明确约定何时通过何种方式解除抵押，如果没有解除应当承担何种违约责任。
三、看房屋现状。看房屋的现状不仅仅要看房屋的区位、房屋的装修和质量、房体的情况，还要看房子目前的居住使用情况，是否正在进行出租等。如果房屋进行出租中，必须让出卖人提供承租人同意出售的书面文件，而且必须让承租人在交房前腾房。
四、看物业管理。购买二手房的时候，不仅要看自己的房子看看周边的环境，还要留意小区的物业管理水平。购房人可以通过查看公共区域的卫生水平、小区是否封闭、保安的数量和责任心、物业费的缴纳情况、水电煤气的缴纳方式、电梯的品牌和保养情况等来查看小区的物业管理水平。
五、看合同。不论是卖新房、二手房还是租房。仔细查看合同都是非常重要的。二手房交易中，合同中的很多条款都是可以根据双方的需求和约定进行修改和删减的。因此，对于出卖人的任何承诺都要写入协议当中，尤其是对交易的关键性承诺务必写入合同中。
目前，国家正致力于房地产市场长期稳定发展，贯彻落实“住房不炒”、“房子是用来住的”。因此，购房人要更加理智、冷静，按需购房，切勿盲目跟风。
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